Comment et quoi négocier ?

Un investissement immobilier est une opération qui fait intervenir plusieurs corps de métiers ou d’acteurs. Outre le vendeur, l’on peut retrouver durant le parcours jalonnant le processus d’achat d’une valeur immobilière, des intermédiaires comme les agents immobiliers, les courtiers en crédit immobilier, les notaires, les banquiers et les assureurs.

Chacun de ces types d’acteurs pouvant intervenir dans le processus d’un investissement locatif a un rôle qui évolue en fonction de la spécificité de sa tâche. Ceci nécessite des négociations particulières et parfois complexes avec chaque type d’acteurs si vous souhaitez mener une transaction immobilière avantageuse. Pour vous faciliter la tâche, cet article vous dit tout sur comment et quoi négocier lors d’un investissement immobilier.

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Le prix du bien immobilier

Parmi les détails à négocier lors de l’achat d’un bien immobilier figure avant tout le prix. C’est l’aspect le plus important qui vous permettra de conclure une bonne affaire en investissement immobilier locatif. La première des choses à faire est de chercher le bon vendeur. Un couple de retraités mettant en vente une propriété immobilière achetée il y a une trentaine d’années pour raison d’arbitrage de patrimoine sera bien plus disposé à écouter vos arguments de négociation. Puisque le prêt immobilier de la résidence a déjà été soldé, ce type de vendeur n’a pas un besoin urgent d’argent et sera favorable à la négociation.

Par contre, un jeune couple en début d’expérience professionnelle sera moins enclin à négocier le prix de vente d’une maison dont le prêt immobilier est en cours étant donné que le besoin d’argent est plus pressant. Par conséquent, vous devez cibler dans vos recherches les vendeurs qui seront plus motivés à discuter les offres.Le tout ne suffit pas de trouver le bon vendeur. Encore faut-il savoir le convaincre de baisser son prix de vente avec de bons arguments. La meilleure manière de s’y prendre est de commencer par lui formuler une offre.

Même si cela peut vous paraître difficile, donnez  une proposition de prix pour amener le vendeur à entrer en négociation. À la suite de la formulation de votre offre qui constitue un cap psychologique important en matière de négociation, vous pouvez mettre en relief les défauts que présente le logement mis en vente. Montrez de l’intérêt pour le bien immobilier tout en nuançant avec l’existence de certains défauts dans la construction.

Il peut s’agir par exemple d’une toiture en mauvais état, ou d’une route peu pratique, ou encore l’absence d’un jardin, d’un garage ou d’une terrasse dans l’aménagement de la maison à vendre. En relevant les défauts, vous confortez votre proposition de prix qui devient plus crédible dans l’esprit du vendeur. Une autre technique efficace de négociation dont vous devez tenir compte est l’entrevue. Elle est à privilégier au détriment de la simple conversation téléphonique. En face à face avec le vendeur, vous avez plus de chances de le convaincre et de lui faire accepter votre prix.

La rémunération de l’agent immobilier

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L’agence immobilière est un acteur influent du marché immobilier qui peut vous être d’une grande aide lors de la réalisation de votre investissement locatif. Mais son utilité ne pourra être à votre avantage que si ces commissions sont bien négociées.

Pour commencer, vous devez vous intéresser au mandat de votre agent immobilier. En cas de mandat  en exclusivité, les chances de négociations sont minimes. En revanche, si le mandat de l’agent immobilier est simple, vous pouvez saisir l’opportunité pour entamer avec lui des négociations.

À la fin de la négociation du prix de vente, vous êtes en mesure d’exiger de votre agent immobilier le ‘‘net vendeur’’ afin d’en déduire le montant correspondant à sa commission pour débuter les négociations. En cas de refus de la part de l’agent immobilier comme cela peut être le cas, vous pouvez lui brandir la carte de la concurrence et lui rappeler que d’autres intermédiaires immobiliers pourraient lui ravir l’affaire. N’hésitez alors pas aller au bout de votre menace en cas d’obstination de sa part.

Pour la négociation des honoraires de l’agence immobilière, vous pouvez envisager une commission dans l’intervalle de 2 à 4% du montant de vente du logement. Lorsque la concurrence entre en jeu, les frais d’agence peuvent parfaitement devenir libres et établis d’un commun accord entre votre courtier et vous.

Enfin, au cours des négociations avecl’agent immobilier, ne vous laissez pas prendre au piège de la TVA. Vous devez garder à l’esprit que la commission sur laquelle vous vous êtes entendu est TTC.

Les frais notariés

Au prime abord en la matière, il est important de vérifier si les frais d’agence sont inclus dans le calcul des frais. Vous devez veiller à distinguer les frais d’agence du prix de vente en faisant inscrire un prix vendeur net pour solder directement l’agence. À défaut, en acquérant le bien immobilier, vous serez obligé de faire face aux droits sur les frais d’agence.

Une autre manière d’aborder les frais du notaire de façon avantageuse est d’isoler son mobilier. En effet, les frais ne sont déduits que sur l’immobilier. Selon le Conseil régional des notaires d’Auvergne, « est considéré comme mobilier tout ce qui n’est pas fixé à l’immeuble ».

Il faut donc prendre la précaution lorsque le logement acheté contient du mobilier, d’exclure du prix de vente les éléments de cuisine et le mobilier de salle de bain. Dans ce cas, vous devez en justifier la valeur tout en restant dans la marge de 5% du montant de la vente.

En cas de signature d’un compromis, les honoraires sont incorporés dans les commissions de vente. Mais dans certaines circonstances particulières, il peut arriver que votre notaire en fonction du caractère du travail vous établisse en toute liberté une facture de frais. Vous avez la possibilité en pareil cas de négocier le prix des honoraires avec votre notaire.

La commission du courtier

Si vous n’avez pas le temps ou si vous manquez de connaissance sur les modalités de prêt immobilier, vous pouvez solliciter l’aide d’un courtier en prêt immobilier. Il a l’avantage parfois de vous obtenir une offre beaucoup plus avantageuse avec des taux plus compétitifs que celle que vous obtiendriez en allant seul devant votre banque.Pour faire un prêt immobilier, vous devez consulter votre propre institution bancaire afin de prendre son avis avant toute initiative.

En effet, il peut arriver que la banque ne rétribue pas le courtier si ce dernier lui apporte une demande de prêt au profit d’un investisseur locatif déjà inclus dans sa clientèle. En plus, rien n’assure que le courtier vous trouvera une meilleure offre ailleurs puisqu’il est censé présenter votre demande auprès de nombreuses autres institutions de finances. Par conséquent, en fonction de ce que vous aurez appris des modalités de prêt de votre banquier, vous pouvez en connaissance de cause mieux mandater votre négociateur intermédiaire.

En cas de recours aux services d’un courtier, prenez l’habitude de visiter plusieurs intermédiaires afin d’identifier celui qui vous garantit un résultat optimal à moindre frais. Vous devez privilégier si possible les courtiers qui sont déjà rétribués par la banque et donc n’exigeront rien d’autres de vous que les frais de dossiers qui s’élèvent en général à 1% du prix du prêt.Une fois que vous avez contacté votre courtier, entendez-vous bien sur les modalités de sa rémunération.

Votre courtier ne peut en aucun vous exiger de lui payer de frais ou de rémunération avant la signature de l’acte chez le notaire ou avant le déblocage par la banque du montant du prêt. « Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent » peut-on donc lire à l’article L322-2 du Code de la consommation. Il s’agit là d’une obligation sur laquelle insiste aussi l’article L519-6 du code monétaire et foncier. Vous avez alors le pouvoir de le traduire devant la Direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l’emploi s’il insiste.

Une clarté s’impose aussi lors de la négociation du mandat afin d’exiger de votre courtier un point sur  tous les frais de dossier à payer à la banque. Ainsi, des honoraires aux frais de dossiers à payer ou non à la banque, tout doit clairement être mentionné dans l’offre de service ou dans le mandat que vous propose votre courtier à la signature.Par ailleurs, assurez-vous de faire comprendre à votre courtier lors des négociations qu’il ne peut exiger de vous aucun paiement si le prêt obtenu ne correspond pas à vos attentes initiales ou aux modalités du mandat convenu avec lui.

En outre, vous devez surtout éviter d’accéder à sa requête s’il vous demande lors de la signature du mandat un chèque de votre part qu’il n’encaissera que dans le long terme. C’est une astuce malveillante venant de lui pour avoir un ascendant psychologique sur vous. De tels pièges doivent être systématiquement évités

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Le taux de l’assurance

Pour ce qui concerne les frais d’assurance, il est très important de faire recours à la concurrence pour adhérer à la meilleure offre. Comme la banque ne peut vous imposer sa maison d’assurance, prenez donc le temps de bien prospecter le marché. Vous pouvez utiliser tous les moyens à disposition sur le net pour identifier l’offre la plus avantageuse. Un comparateur d’assurance par exemple est un outil efficace pour obtenir l’information crédible