Investissement locatif Pinel : apport et rendement attendus

La loi Pinel a fait beaucoup d’heureux pour les contribuables français qui voulaient réduire leur imposition. La défiscalisation Pinel a donc, depuis son vote en 2016, et qui était rétroactive en 2014, a permis à des investisseurs locatifs immobiliers de baisser leur impôt sur le revenu. Prochainement, cette loi sera sujette à un remaniement, mais il est toujours temps de savoir son fonctionnement, mais surtout ses qualités en apport et rendement

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Les deux principaux intérêts de la loi Pinel

Comme la loi Pinel consiste à défiscaliser les biens locatifs, elle est donc :

  • Lemeilleur moyen de « devenir propriétaire de ses biens sans apports ». La loi Pinel donne accès à un investissement sans apport personnel grâce aux avantages fiscaux qu’elle propose.
  • La meilleure option pour « bénéficier d’un rendement locatif avantageux ». C’est une manière de devenir « un rentier régulier ».

Ces deux avantages doivent toutefois conditionnels avec une certaine prédisposition et un calcul en amont.

L’objectif de cette loi n’est pas seulement de faire profiter aux contribuables l’éventualité de devenir propriétaire d’un logement sans apport, mais également d’augmenter le nombre de logements accessibles à la location et de réduire ainsi la crise qui sévit sur France concernant le manque de logements.

Comment réussir un investissement locatif Pinel ?

Un investissement locatif Pinel génère beaucoup d’avantages, parmi lesquels la possibilité aux familles, également les plus modestes, de devenir propriétaires plus facilement. Seulement, cela dépend d’un bon calcul du rendement pour éviter les erreurs.

De bonnes démarches sont ainsi essentielles pour réussir un investissement locatif Pinel :

  • Comme la réduction va couvrir une partie de l’emprunt à la banque, vous devez bien choisir la banque en question, les taux proposés par cette banque et bien calculer l’échéance.
  • Optez pour les régions et départements qui bénéficient une baisse de prix, à savoir les villes de taille moyenne comme Toulouse, Montpellier ou Lille dont les petites surfaces connaissent une baisse plus ou moins importante.

Le taux d’intérêt est à mettre en exergue dans votre choix. En moyenne, ce taux a connu une baisse considérable depuis quelques années, à savoir 2,2 % pour un prêt qui s’étend à 20 ans, un peu moins de 2 % pour un prêt s’étendant à 15 ans, alors qu’en 2012, ce taux atteignait les 4 %.

Comment acheter un logement Pinel sans apport ?

Il est tout à fait possible de faire une acquisition de logement sans apport grâce à la loi Pinel. Généralement, vous pouvez financer votre achat de logement Pinel à crédit en considérant ces deux conditions :

  • Votre emprunt s’élève à 100 % du montant total pour couvrir tout l’investissement comprenant le prix du bien, les frais de dossier et autres charges.

Vous devez être en mesure d’emprunter une somme équivalente au prix de l’investissement

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Par la suite, vous bénéficierez de :

  • Déduction des intérêts d’emprunts avec les loyers sans être obligés de payer les intérêts générés par l’emprunt.
  • Taux supérieur à celui de l’emprunt dans vos investissements.

Évaluez alors votre coût réel d’investissement locatif sans apport avec la formule suivante :

Investissement par mois = remboursement du prêt par mois – loyer perçu – réduction Pinel par an/ durée de l’engagement Pinel

Comment se calcule le rendement locatif ?

Certes, à ses débuts, la loi Pinel a été appréhendée par les contribuables et les futurs propriétaires, mais avec le temps et de bons calculs, elle devient l’alliée des contribuables.

En effet, si un contribuable décide d’acheter un appartement ou une maison, et le mettre sous location pendant 12 mois après l’achat, il pourra bénéficier d’un avantage fiscal.

Ainsi, le calcul de la réduction se base sur la durée de location choisie :

  • 12 % de réduction pour une location qui dure 6 ans
  • 18 % de réduction pour une location qui dure 9 ans
  • 21 % pour une location qui dure 12 ans

Donc, plus la durée de location est longue, plus le pourcentage de réduction sera élevé. Et également, plus le loyer est élevé, plus le rendement locatif l’est aussi.

Le rendement locatif dépend énormément du prix d’achat puisque le calcul se base sur ce coût d’acquisition.

Ce calcul dépend beaucoup de la localisation du logement puisque des zones Pinel sont établies dans la loi avec des barèmes. Les zones Pinel A et A bis connaissent un plafond de loyer au m² plus important que les zones Pinel B1, B2 et C.

Les questions à se poser avant l’achat d’un logement locatif Pinel

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Vous voulez maintenant vous lancer dans votre projet, ces quelques questions vous permettent de faire de bons choix de logement :

  • Pourquoi investir ? Est-ce pour la retraite ? Est-ce pour diminuer les impôts ? Est-ce pour assurer un complément de revenus ?
  • Quelle est l’étendue de votre placement ?
  • Pour quel type de logement opter ?
  • Préférez-vous investir dans de l’ancien ou dans du neuf ?
  • Quelle mode de location choisir ?

Ainsi, vous bénéficierez des avantages de la Loi Pinel dans votre logement locatif : « sans apport » et « rendement ».